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房地产贷款新规面世,央行发文,严查购房流水资质,违者纳入征信

2021-03-29 09:21:15 点击 评论

房地产贷款新规,千呼万唤始出来。

3月26日,央行、住建部、银保监三部门联合发布了一个文件,主要内容是严打经营用途贷款违规流入楼市。



这个通知提到了3条措施。

1,一是要加强借款人资质核查。切实加强经营用途贷款“三查”,落实好各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

2,加强信贷需求审核,要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核,不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查,不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

3,加强贷款期限管理,要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理,确保资金真正用于企业经营。

简而言之,这份通知把贷款资质、贷款审核、贷款期限全部都纳入严查的范围中,内容规定之详细,出手方向之精准,是近些年以来从来没有过的。

之所以央行这次针对房地产贷款领衔出手,是有背景的:骗贷的购房者越来越多。

在2020年,为了纾困经济,央行祭出了宽松的货币政策,1次全面降准,1次定向降准,提供5000亿元小微专项再贷款和再贴现,随后进一步增加中小银行再贷款再贴现额度1万亿元,金融机构的超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%,LPR连续两次下调,银行手中的资金非常宽裕。

按理说,多发的这些货币,都应该用来支持小微企业的经营,因为去年各行各业都很艰难,各家银行也都有相应的小微企业贷款指标,不少城市的经营贷款利率甚至降到了3.6%左右的水平。

无论是央行宽松货币的初衷,还是银行放贷的路径,都无可指摘。

但有人动了歪心,因为经营贷利率比房贷利率低的多,自己名下注册一个企业,找到过桥资金把名下的房子变成“全款房”,再用企业的名义去做经营贷,拿全款房去银行做抵押,就可以把房贷置换成一笔优质、长期限、先息后本的经营贷款,后续再拿这些钱去充当首付购房,这样的算盘打的着实聪明。

尤其是广州、深圳、上海、杭州等金融业发达、购房杠杆较高的城市,经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。

对这种投机取巧的行为,调控当然不会坐视不管。

在三部门发布这个通知以前,全国各地的银行都开展了一场“自查”行动。

比如,上海对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查,截止3月19日,上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作。

深圳日前召集各大商业银行开会,核查范围主要是2020年5月1日以后发放的1000万元以下普惠口径贷款,以及以个人名义申请的房抵经营贷,重点核查贷款发放前、后三个月内,借款人及其直系亲属、贷款中间人及担保人名下是否存在新增房产、新增房贷。

广东银保监直接公布了违规的具体数字:辖内(不含深圳)银行机构发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。其中,广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

显然,光靠银行突击式的“自查”还不够,央行联合住建、银保监发的这份通知,是为了形成严打贷款流向楼市的“长效机制”。

这份通知有两个亮点:严查购房的流水资质,将违规行为纳入征信。

就加强借款人资质审查这一条,就足以把大部分投机者拒之门外。

比如,新规规定,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。企业成立时间或受让企业股权时间短于1年,及持有被抵押房产时间低于1年的借款人尤其须谨慎。

另外,银行不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款,不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查,一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款,压降授信额度。

其实,银行要识别哪些人“骗贷”很简单,企业成立了多久?房贷解押的时间有多久?公司账上的流水是否充裕?是否跟主营业务匹配?

搁在以前,银行不想查是因为有小微企业贷款的指标,加上还有房产抵押的“双保险”,还能做大贷款核心业务,银行乐得“睁一只眼闭一只眼”,现在不一样,这份通知直接发布硬性的界定,只要资质和流水审核不过关,银行就不会批贷,即便短时间蒙混过关,银行还能追溯以往,直接抽贷断贷,断掉投机客的后路。

“违者纳入征信”,也是一个杀手锏。

这里要介绍一个背景,在去年,征信中心正式启动二代征信系统切断上线工作,向公众提供二代格式信用报告查询服务。

与第一代征信系统最大的不同是,第二代征信系统将会更严格,尤其是对上文提及的假离婚、高杠杆、短贷长用、拆东墙补西墙等手段做出了详尽规定,征信数据的更新会更及时,想“钻漏洞”已经不可行。

正因为第二代征信系统更加严格,央行此次针对经营贷的调控,才更加“拳拳到肉”。

通知明确:“将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关处罚信息,及时纳入征信系统”。

注意,不仅仅针对个人和企业,这次整顿也换了全新的角度,金融机构、从业人员、房地产中介、融资人全部都在覆盖范围内。

一旦发现“骗贷”资金流入楼市,银行收回贷款还在其次,纳入征信系统的后果大家都心知肚明,以后可能连正常房贷都批不了。

为什么央行今年要下这么大的决心,整顿楼市贷款乱象?

原因不难理解,今年楼市的重点任务就是要“解决大城市住房问题”,在“房住不炒”的框架下,央行已经发布了针对房企的“融资三条红线”,还有针对银行的“房贷两条红线”。

现在,针对个人和企业出台专门的贷款新规,是为了给楼市调控的“大网”打上最后一块“补丁”,全方位、无死角的封堵进入楼市的贷款资金,从而逐渐剥离房地产的金融属性,央行的用心,实属良苦。


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