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地价影响房价?北京“两集中”拍地首日入账516亿!

2021-05-12 09:31:02 点击 评论

小马房产日记2021-05-11 17:01:03


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5月10日,北京首次集中供地的拍卖会正式开幕。当天拍卖的12宗宅地全部触及地价上限,仅一天时间,北京就成功揽金516亿元。


从理论上讲,集中供地的初衷,在于分散房企的拿地热情,以求实现地价的平稳,但从最终结果来看,北京土地市场的火花比以往更旺,未来开发商的利润将进一步承压,郁亮称,低毛利时代已经到来。

关于北京土拍的新规定。

第一批集中供地市北京进行了大量的制度创新。

其中,崔各庄30-L01地块、30-L04地块分别被金地+保利+华润联合体和招商蛇口+城建联合体以50.94亿元/平方米和42.2亿元/平方米的价格竞得,总价分别为50.94亿元、42.2亿元/平方米及2000平方,溢价率均为14.99%,楼面价格分别为6.3万元/平方米和6.5万元/平方米。

中治公司则以22.8亿元总价+10000平方米公租房面积竞得朝阳区东坝北东南一期土地储备项目西侧1104-612地块,溢价率为5.07%。

值得一提的是,成交的朝阳金盏乡3005-02和3005-08两块地,开发商竞拍时互相抬高的并非公租房配建面积,而是政府持有的产权份额。深圳地产以39.27亿元+13%+15%的政府持股股权比例,以及26.83亿元+15%的政府持股股权比例,将这两块地皮以5.3万元/平方米的价格收入囊中,溢价率分别为3.89%和3.87%。

竞标中政府持有产权比例属于这次北京土拍新创设的新规则。其中,政府对朝阳金盏乡、崔各庄、海淀树村及副中心0302街区等6个地块进行了土地出让,其中6个地块为“设定地价上限+竞政府持有产权份额+竞高品质住宅”。

在进入销售阶段后,此类地块上建成的房屋由政府与购房者按份共有,购房者所占产权份额为扣除政府持有的商品住宅产权份额后的余额。

合硕地产集团首席分析师郭毅向时代财经表示,以融创拿下的朝阳金盏小店村3005-08地块为例,项目入市时,对购房者来说,扣除政府持有15%产权后,他只需买下85%的房产产权,相当于买下85折。

但此类房屋自取得不动产权证之日起五年内不得转让。待房地产权证到期5年后,可按市场价转让个人产权份额,政府持有部分按市场价收回相应价款,并由此变回全部产权房,流通。

但除了这5个能确定最终赢家的地块外,朝阳区王四营3个地块、海淀树村B-1北地块、南部地块和崔各庄乡30-L06、豆各庄乡1306-638地块等7个地块,在房企报价触及最高上限后,直接进入了竞拍高标准商品住宅建设方案阶段,最终花落谁家尚不得而知。

到此阶段,凡参与现场竞价的房地产企业,均有10个工作日的时间准备高标准住宅方案并进行报价。最后由专家组成评选委员会对方案进行打分,综合得分最高的房地产企业将成为最终的竞标者。具体地说,高标准商品住宅建设规划主要包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、技术应用及管理模式五个方面的内容。

粤系房企纷纷涌入京城。

第一批供应的30宗地块,起拍价合计高达1035.81亿元,其中金地、首开、华润、保利等20多个地块参与竞拍。中海“赢利王”单刀直入,独立报名了18宗地块,甚至淡出北京土拍市场的万科也参与了16宗地块的竞拍,火爆异常。

根据统计,北京这一轮土拍共吸引了50多家房企或单独或以联合体的形式,组成了200多个竞买人参与,光竞买保证金就收缴金额1581.4亿元。

而且除了这些熟悉的北京楼市面孔外,竞拍名单上还出现了花样年、雅居乐、越秀等粤系房企。其中包括未上市的深圳地产卓越,也少有参与其中11宗地竞拍,并于5月10日早间,力图拿下朝阳金盏乡3005-02地块。该项目将成为卓越在北京第一个独立运营的项目,此前,卓越只有万科翡翠公园和万科翡翠山晓两个项目与万科万科万科合作。

北京是一个非常成熟的市场,在此之前,这些大湾区的房企并非不想进入北京市场,而是没有集中供地这样好的机会。并且,对于这些跨过千亿或者即将跨过千亿的房企来说,下一步,真正做到布局全国化非常重要。

实际上,在北上广深拿地之前,卓越就已经在全国各地大手笔地进行了一系列的拿地活动。一月二十日卓越以12.1亿竞得重庆市商住混合用地一宗,楼面价格为每平方米14000元,溢价率36.88%。接着,又辗转到广州、湖州等地的土拍市场。数据显示,卓越在2021年前4月新增存货548.1亿元,位居行业第10位。

专家表示,如果能够在北京市场独立操作一项高质量的项目,在北方市场打出自己的名声,对他们的全国性扩张,将提供很好的支撑和助力。

而且在5月10日土拍前,因宗地只有一家房企竞拍,首批进入北京越秀,联合天恒置业,拿下怀柔区刘各长村地块;雅居乐也以底价15.3亿元拿下门头沟区永定镇冯村、何各庄地块。


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